Покупка квартиры в новостройке по ипотеке без переплат

Покупка квартиры в новостройке по ипотеке
Обновлено:

Правительство нашей страны периодически прибегают к различным способам для стимулирования экономики. Очень популярными такие инструменты стали в отечественном автопроме:

  1. Высокие таможенные пошлины на ввоз иномарок стимулирует организацию производства на территории России
  2. Скидки на приобретение автомобилей (если старый сдаешь на утилизацию; «Первый автомобиль»; «Семейный автомобиль» и прочие)
  3. Компенсация процентной ставки на приобретение определенных автомобилей в кредит
  4. Прямые вливания в «Автоваз» и прочие

Также правительство придумало метод по улучшению демографической ситуации в стране (путем увеличения рождаемости) и одновременному стимулированию строительной отрасли (путем увеличения спроса на жилье) – это Материнский (семейный) капитал.

Материнский (семейный) капитал - это мера господдержки российских семей, в которых с 2007 по 2021 год включительно родился или был усыновлен второй ребенок.

Размер материнского капитала на сегодняшний день составляет 453 026 рублей. Один из вариантов использования – это улучшение жилищных условий семьи. Как правило, это будет ипотека. Как правило, это будет покупка квартиры в новостройке. Но есть вариант обойтись без переплат. Об этом я хочу, и рассказать в сегодняшней статье.

Почему именно сейчас выгодно покупать жилье

Довод № 1. С февраля 2015 года по сентябрь 2018 года Центральный банк РФ планомерно понижал ключевую ставку, а, следовательно, и все банки понижали ставки за пользование кредитами, в том числе и ипотечным. Базовая ставка по ипотечному кредиту в Сбербанке (в других финансовых учреждениях чуть повыше) на новостройки к августу 2018 года достигла своего исторического минимума 9,2%. Поэтому с этой точки зрения момент самый подходящий, так как уже с 22 октября ставки немного подросли (пока писалась статья, вышла новость, что с 14 января 2019 Сбер и ВТБ поднимают ставки по ипотеке).

Довод № 2. В ноябре 2014 года Центральный банк РФ отпустил рубль в «свободное плавание», что привело снижению курса рубля по отношению к доллару в два раза. Данная ситуация привела к сокращению покупательского спроса на жилье. Как следствие цены на квартиры «замерли», а по некоторым категориям жилья, даже снизились (по словам специалистов). В любом случае с точки зрения адекватности цены сейчас один из самых выгодных моментов для осуществления покупки.

Довод № 3. В России 1 июля 2018 года вступили в силу изменения в отношении долевого строительства, которые закреплены федеральным законом № 175-ФЗ от 01.07.2018. Согласно новым правилам ужесточились требования к застройщикам, как в отношении контроля государством их строительной деятельности, так и в оформлении сделки с дольщиками, также финансирования строительства жилых объектов.

Важно отметить, что период с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года объявлен переходным — от долевого строительства к проектному финансированию.

Государство, решая проблему обманутых дольщиков и банкротства строительных компаний, изменило механизм получения наших с вами денежных средств застройщиками. Исключен сам факт того, что компании будут строить на деньги, которые мы свами уплачиваем в качестве взносов. Если не касаться нюансов, то наши деньги будут лежать на специальном счете в банке и застройщик их получит только, когда сдаст дом в эксплуатацию. Если такое не случится, то деньги нам с вами вернут, к тому же они ещё будут и застрахованы по принципу банковских вкладов. А застройщик, если у него нет собственных средств, может взять кредит в банке.

Как Вы думаете: к чему это приведет? Правильно, к увеличению стоимости жилья. Данный нормативный акт уберет с рынка недобросовестных застройщиков, а также и добросовестных, у которых в силу специфики отрасли недостаточно своих оборотных средств. Это в свою очередь приведет к сокращению предложения на рынке жилья. А это, в условиях постепенного повышения спроса, согласно рыночным законам, приведет к увеличению цен на жилье.

Одно из следствий закона спроса и предложения: снижение объема предложения при неизменном спросе приводит к увеличению цены.

Думаю, что исходя из вышеизложенного, любой здравомыслящий человек осознает, что сейчас самый выгодный момент для приобретения жилья. Или выражаясь словами одного известного киношного героя: «Мы стоим на пороге грандиозного шухера». Я думаю, что масштабного увеличения цен ждать не стоит, но даже повышение на 10-15 процентов (как прогнозируют эксперты), учитывая стоимость жилья, доставит мало удовольствия потенциальным покупателям.

Анализ вариантов приобретения

Сама по себе ипотека достаточно занимательная штука. С одной стороны вы получаете жилье, а с другой стороны вы должны ежемесячно платить определенную сумму. Вы спросите: и в чем заключается уникальность ситуации? А вот в чем. Вы естественно хотите платить как можно меньше, чтоб не сильно обременять семейный бюджет, но когда вы увидите сумму переплаты, то это очень сильно вас расстроит.

Когда сумма переплаты за приобретенную квартиру по ипотеке составляет эквивалент цены квартиры, то становится очень грустно: чтобы купить одну квартиру для себя, надо купить банку такую же.

Огромное значение, конечно же, играет и ставка по ипотечному кредитованию. Если посмотреть данный показатель по другим странам, то понятно, что нам еще далеко до лидеров данного сектора экономики. Но немаловажную роль играет и вид платежа полученного кредита. В зависимости от варианта возврата денег разнится и сумма процентов, которые мы уплачиваем банку. Различают следующие виды платежей:

  1. дифференцированный платеж – это когда вся сумма займа делится на количество месяцев уплаты и прибавляется сумма за пользование деньгами, соответственно сначала вы платите большие суммы, а потом все меньше и меньше;
  2. аннуитетный платеж – размер платежа всегда одинаков и имеет довольно сложную формулу, учитывающую сумму, срок и месячную процентную ставку (1/12 от годовой), часть этой суммы идет на погашение процентов, а то, что останется, идет на погашение основного долга.

К сожалению, банки почти всегда используют второй вариант, так как проценты по кредиту – это прибыль банка. Но в последнее время несколько крупных банков в нашей стране приняли решение о возможности использования дифференцированного платежа по ипотечному кредитованию. «Лед тронулся», как говорили в одном известном литературном произведении.

Сбербанк, к сожалению, остался глух к просьбам собственных клиентов по поводу выбора способа возврата ипотеки, поэтому обращаясь за кредитом, осталось только узнать, сколько же составит сумма переплаты. Сумма займа составила 1 374 974,00 рублей = цена квартиры минус материнский капитал. Приобретать квартиру в новостройке в настоящее время весьма выгодно. Во-первых, застройщик принимает материнский капитал в качестве первоначального взноса (хотя перечисляют его только месяца через два), а во-вторых, до 2% годовых скидывает банк, типа бонус от застройщика.

Первоначально рассматривался вариант на 12 лет (144 месяца). Процентная ставка в этом бы случае составила 7,7% с учетом всех скидок. Сумма месячного платежа составила бы около 15 000 рублей, но сумма переплаты составила бы около 736 000 рублей и это без учета дополнительных расходов. Нет не мой вариант.

Вариант на 7 лет (84 месяца) выглядит более заманчивым. Ставка снизилась до 7,2%. Сумма переплаты составит около 380 000 рублей, естественно без учета дополнительных расходов. Немного огорчает сумма месячного платежа около 21 000 рублей. Но обратите внимание, что сумма переплат менее 450 000 рублей, то есть меньше материнского капитала. Что не может не радовать. Таким образом, материнский капитал «выступил» дважды: стал первоначальным взносом, а также полностью перекрыл сумму переплаты.

При заключении договора реальная ставка составила 8,359% годовых, а сумма переплаты около 440 000 рублей, но и это все в рамках планируемых лимитов, то есть в пределах материнского капитала.

Почему же окончательная сумма отличается от расчетной почти на процент? Дело в том, что сейчас в российском законодательстве прописано о необходимости указывать полную стоимость кредита (ПСК), включая все возможные расход, которые понесет заемщик. Например, страхование жизни, которое рассчитывается в зависимости от пола и возраста; страхование самой квартиры, сумма рассчитывается в зависимости от остатка задолженности по ипотеке и другие "мелочи".

Делаем выводы

В результате помощи кредитных продуктов банковского сектора в нашей стране и поддержке государства я стал владельцем небольшой квартиры. Данное жилье, по сути, куплено в рассрочку, так как собственных средств я не потратил, ни копейки, а сумма переплаты за кредит не превышает сумму материнского капитала.

Даже, если в дальнейшем я не буду сдавать данную квартиру, то финансовый результат меня полностью устраивает. Конечно же, я планирую сделать ремонт. Сдать квартиру внаем, что с одной стороны закроет расходную статью «Коммунальные услуги», а с другой стороны позволит «отбить» затраты на ремонт. А в дальнейшем минимизировать сумму переплаты за счет платы за найм жилья.

Можно конечно и на стадии первоначального планирования брать сумму от сдачи квартиры в наем в расчет, тем самым увеличив допустимую переплату за ипотеку, но… Слишком много нюансов, начиная от скорости проведения ремонта и заканчивая необходимостью поиска потенциальных квартиросъемщиков.

Если у вас остались какие-либо вопросы по поводу приобретения жилья, оформления кредита и прочего документооборота, а также о финансовой выгодности данного жизненного аспекта, пишите в комментариях, обязательно отвечу.

А также подписываетесь на новые статьи, обещаю, будет интересно.

Сделай репост – выиграй ноутбук!

Каждого 1 и 15 числа iBook.pro разыгрывает подарки.

  • Нажми на одну из кнопок соц. сетей
  • Получи персональный купон
  • Выиграй ноутбук LENOVO или HP

Подробно: ibook.pro/konkurs

LENOVO или HP от 40-50 т.р., 8-16ГБ DDR4, SSD, экран 15.6", Windows 10

2 комментария

  • Аватар комментатора Илья Илья
    Стал не собственником, а пользователем.
    Ответить
    1. Аватар комментатора AllChell AllChell

      Так то да, но с хорошей перспективой стать собственником.

      Ответить

Добавить комментарий

Отправить комментарий Отменить

Сообщение